政策调控风口浪尖 市场控制房价上涨

2006-10-27 02:21:46    博士教育网  
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      自4月底以来,针对房地产行业的各项金融调控政策呈密集出台之势
      
      121号文件的出台没有有效控制房地产信贷的过快上涨,在很大程度上还是市场的供求关系在起作用
      
      从目前的种种迹象来看,对房地产行业的金融调控政策正在有进一步加强的趋势。一些业内人士开始推测,根据目前各项金融政策的出台,对房地产行业的调控正在由温和向更加严厉的方向发展。
      
      政策指向房地产
      
      有关房地产金融的话题,目前所引起的关注程度空前高涨。一些分析人士指出,这一系列的政策变化,正在将房地产行业推向金融调控的风口浪尖之上。
      
      自4月底以来,针对房地产行业的各项金融调控政策呈密集出台之势。只在短短的一个多星期的时间内,诸多政策纷纷亮相。
      
      先是传来央行的规定:自4月25日起,将金融机构存款准备金率普遍提高0.5个百分点,收缩信贷资金1100亿元。而后没几天又传出国务院的通知,要求将房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例从20%提高到35%及以上。
      
      有关房地产金融的话题,目前所引起的关注程度空前高涨。一些分析人士指出,这一系列的政策变化,正在将房地产行业推向金融调控的风口浪尖之上。如果说在央行提高存款准备金率的规定中,仍然没有将房地产行业明确地列为过热行业的话,那么接下来由国务院所下发的通知中,可以明显看到中央政府已经将房地产行业作为了控制过热的一个重要行业。
      
      “资本金比例提高了,如果开发商的自有资金不足的话,就不会得到银行的贷款。”麦格里管理咨询(上海)有限公司总经理章利华说出了这项调控政策最为直接的影响,“很显然,政府这样做是在强行分散商业银行在房贷方面的风险,减少银行系统投向房地产行业的资金量。”
      
      目前房地产行业融资渠道单一已是业界共识,其对商业银行的依赖程度很大。据统计,银行信贷占到房地产开发资金的80%左右,金融风险较大。
      
      对此,复旦大学房地产研究中心副主任华伟也表示了相同看法。他认为,资本金比例的提高会增强房地产企业的抗风险能力,分担日益集中在银行的金融风险。
      
      市场逼政府出招
      
      事实上,对房地产行业的调控在去年央行121号文件下发之后就已经开始了,但是121号文件没有有效控制房地产行业发展过快和信贷猛涨。
      
      对于提高资本金比例的通知,章利华认为这在国际上是比较少见的,“在国际上,这一比例一般是由银行自己规定的,而中国房地产市场情况比较特殊,还没有条件完全实现市场化运作,因此出台了调控政策。”
      
      在章利华看来,出文调控房地产行业也在情理之中,“之所以直接出手,很大程度上是由于此前实施的各项措施,没有收到预期的效果。”
      
      事实上,对房地产行业的调控在去年央行121号文件下发之后就已经开始了,但是121号文件没有有效控制房地产行业发展过快和信贷猛涨。“去年通过银行出台的相关规定,还是希望从内部进行控制,但是显然没有产生太大的影响,所以迫使国务院出面出台硬性规定。政府开始不只像以前那样对银行内部的信贷一头管理,而是开始对开发商自身条件进行限制,出现了两头管理的现象。”章利华分析。
      
      “121号文件的出台没有遏制信贷,在很大程度上还是市场的供求关系在起作用。毕竟目前房地产行业仍然是有利可图的行业,而且银行也需要信贷来运行,因此之前曾出现开发商达不到贷款条件的情况下,银行帮助他们达到要求再发放贷款的情况。”
      
      但是对于提高了15%的资本金比例,章利华认为开发商可能会通过其他金融渠道解决,很可能对开发商不会造成太大的影响。在这个回报率很高的行业内,开发商通过私募、信托或担保的形式将解决自己的资金问题。章利华表示,“不管开发商通过什么渠道解决资金问题,事实上已经起到了分散银行金融风险的作用。”
      
      是否有更强硬措施出台
      
      是否会有更加强硬的调控政策继续出台,已经成为众多业内人士关心的话题。而在关心的内容之中,有关房贷是否升息的问题成为关注的焦点。
      
      不过,从现在得到的消息来看,开发商的融资渠道可能还没有这么简单。已经有金融系统内部人士透露,对目前高速发展的房产信托,有关方面正准备采取严格的管理措施,这必将对开发商融资渠道的拓展造成进一步打击。
      
      开发商正在更多地为资金犯愁了。
      
      对于有关叫停个人住房按揭贷款业务的传言,章利华认为没有任何理由会这样做,而且停止所有房产贷款可能会给银行造成新的坏账。
      
      她分析,在当前进一步加强信贷风险管理的背景下,商业银行加强贷款受理,很可能是针对部分中小银行在信贷方面出现的问题,对他们进行整改,而不会是对所有商业银行的限制。
      
      是否会有更加强硬的调控政策继续出台,已经成为众多业内人士关心的话题。而在关心的内容之中,有关房贷是否升息的问题成为关注的焦点。
      
      一些金融人士曾表示,升息将对地产市场中的投机者造成沉重的打击,迫使他们离开这个市场。
      
      对此,章利华表示,更有可能的是实行差别利率,加息不会是一刀切地实施,可能会对购买第二套住房采取加息的办法。
      
      章利华认为,虽然贷款加息会压制市场中的投机者,但是目前上海地产市场中对房地产的投资主要分为两种:一种是靠租金回报的投资者,另一种是期望资本增值的投资者。在现在上海地产市场高速增长的情况下,资本增值的速度要比加息快得多,而且这一部分的投资者所占比例也很高,那么加息所产生的作用不会太大。
      
      不管怎样,现在政府的意图已经开始显露,如果目前所采取的政策仍然不能达到预期效果的话,力度更大的措施可能陆续出台,以期有效防止房地产行业的过快发展和房价的过快上涨。

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