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这份租房合同为何无效?
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2006-10-28 12:36:14    博士教育网  
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    这份租房合同为何无效?

    日前,安徽省宿州市中级法院终审判决一起房屋租赁合同纠纷案件,双方当事人恶意串通签定的房屋租赁合同,因为损害了合同外其他人的合法利益,在一审判决无效后,又被终审判决无效。

    (一)
    朱宗禄、徐芹、李娅玲、周美霞等四人是安徽省灵璧县木材公司的职工,在上个世纪九十年代,木材公司向他们借款用于生产经营,看到木材公司经营状况每况愈下,财产已所剩无几,而借款却一直不还,无奈之下,朱宗禄等四人于2002年3月20日分别向安徽省灵璧县法院提起民事诉讼。为了确保判决的顺利执行,他们共同向法院提出财产保全的请求。灵璧县法院于同日依法查封了木材公司所有的坐落在灵璧县灵城西南角宿泗路南侧门面房自东向西第3、4、5、6、7间,也就是本案争议的五间门面房。在查明借款事实后,灵璧县法院分别以(2002)灵民一初字第570号、第571号、第572号、第573号民事判决书作出木材公司应当偿还欠款的判决。木材公司没有上诉,四份判决书都发生了法律效力。
    朱宗禄等四人申请执行后,灵璧县法院2002年12月20日委托灵璧县价格认定中心对上述五间门面房进行鉴定鉴定价值为32万元。2003年3月21日,法院裁定将五间门面房予以变卖,同时发出变卖公告。由于公告期内无人购买,经协商,四原告同意接受该房产抵偿债务。
    2003年6月19日,朱宗禄等四原告达成债权转让协议,朱宗禄、李娅玲、周美霞三人同意将其在本案的所有债权转让给四原告之一徐芹,由徐芹负责另行偿还朱宗禄等三人在本案的债权,徐芹独自享有本案所查封房屋的债权利益。这样的债权转让协议是符合法律归规定的,所以法院于6月25日裁定以被告木材公司五间门面房抵偿欠四原告债务,并交付原告之一徐芹所有。
    7月22日,灵璧县法院发出公告,责令五间门面房的使用者即本案第三人西某等五人于2003年7月30日前迁出。7月31日,第三人西某等五人持2002年3月1日与木材公司签定的五间门面房租赁合同,向法院提出异议,要求保护其合法租赁权,拒不迁出房屋。
    2003年9月9日,具有改革意识的灵璧县法院的三名执行人员组成合议庭,召开了执行听证会,听取了双方的意见。经过合议,认为该案涉及实体问题,并不是在执行程序中能够解决得了的,所以,建议朱宗禄等四原告向法院提起民事诉讼。
    2003年12月22日,朱宗禄等四原告以灵璧县木材公司为被告、西某等五人为第三人向灵璧县法院提起诉讼,要求确认木材公司与西某等五人签定的房屋租赁合同无效。

    (二)

    朱宗禄等四原告在诉讼中明确、具体提出了四个观点:一是木材公司与西某等五人签定的房屋租赁合同是虚假的。理由有三点,第一、从时间上看,租赁合同签定时间是2002年3月1日,当时木材公司一无公章,二无法定代表人;第二、从西某等五人提供的木材公司财务资料看,也不能明确反映木材公司与西某等五人之间的债权债务是否全部结清,自制凭证与记帐凭证内容日期颠倒,相互矛盾,且当时西某既为木材公司法定代表人,又是房屋租赁人,其记帐凭证显然是虚假的;第三、从木材公司与家具厂鲁全根签定的房屋租赁合同看,既然木材公司于3月1日将房屋租赁给西某等五人,又怎么可能于5月1日再租赁给鲁全根呢?
    二是木材公司与西某等五人签定的房屋租赁合同存在着违法和违约行为。该合同主要违反了《合同法》第五十二条第二款、《安徽省城市房地产交易管理条例》第三十四条第四款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条、第七十一条等有关规定,还违反了木材公司与灵璧县工商银行签定的最高额贷款抵押合同第十条、第十三条的约定。
    三是木材公司与西某等五人签定的房屋租赁合同侵犯了四原告的合法权益。四原告在起诉木材公司借款案件中,历时一年多,在法院查封、拍卖无人购买后,经法院、灵璧县工商银行和四原告协商,在原告向灵璧县工商银行偿还贷款后,才得以用木材公司房屋抵偿债务,从而实现了债权,而西某等五人出示的房屋租赁合同直接对四原告的合法权益构成侵害,故四原告具状起诉是完全符合法律规定的。
    四是木材公司与西某等五人签定的房屋租赁合同对四原告没有法律约束力。
    所以,朱宗禄等四原告请求法院依法确认木材公司与第三人西某等人签定的房屋租赁合同无效。

    (三)
    被告木材公司由于已经停止经营,其法定代表人不愿签收法院送达的法律文书,也不愿出庭应诉,故未作任何答辩。
    第三人西某等共同认为,四原告诉请撤销木材公司与第三人西某等人签定的房屋租赁合同不符合法律规定。2002年3月1日,因木材公司无法清偿第三人西某等人的欠款,在双方平等协商后,决定以五间门面房冲抵欠款,双方签定了书面合同,木材公司将财务账目冲平,双方债权债务已经结清。此外,最高额贷款抵押合同期限为2000年2月14日至2002年2月13日,第三人与木材公司签定的房屋租赁合同在2月13日以后,应为有效。虽然房屋租赁合同落款日期与用印日期不一致,但并不影响合同的效力。
    西某等人还认为,根据《合同法》第五十四条规定,朱宗禄等四原告只是木材公司的债权人,而不是租赁合同当事人,根据《合同法》第五十四条规定,当然不应当享有租赁合同的撤销权,无权提出撤销租赁合同,所以,四原告的主张违反了法律规定,西某等人请求法院依法驳回四原告的诉讼请求。
    这里需要说明的是,西某等人混淆了撤销合同与宣布合同无效的概念。四原告是要求宣布合同无效,而不是要求撤销合同,二者虽然都是由《合同法》明确规定的,但它们之间有着很大的区别。行使撤销权的主体必须是合同当事人,本案四原告当然不具有这样的资格。而本案四原告是依据《合同法》第五十二条第二款主张合同无效,其主体既可以是合同当事人,也可以是合同外的利害关系人,只要能够证明合同当事人具有主观上的恶意,就可以宣告合同无效。

    (四)
    事情还得往前说一说。
    早在2000年2月14日,被告木材公司与灵璧县工商银行签定了最高额贷款抵押合同,将上述五间门面房设定抵押,同时办理了抵押登记,后来实际贷款10万元。房地产抵押申请监证书和房屋他项权证中都规定抵押期限自2000年2月14日至2002年2月13日。
    也许正是这个规定,使五位第三人萌生了签定房屋租赁合同、用房租抵付欠款的念头。
    但他们没有对合同进行仔细研究,对有关法律规定还不太熟悉。因为抵押合同第十条第一款规定:“本合同生效后,未经乙方书面同意,保证不将本合同项下的抵押物再设立任何形式的抵押、质押,也不将抵押物出租、转让、馈赠给第三人。”该合同第十三条第一款又规定:“本合同自甲、乙双方签字并盖章之日起生效,需办理抵押登记的,自到抵押登记机关办理抵押登记手续之日起生效,至主合同项下借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用和所有其他应付费用全部清偿之日起终止”。
    贷款到期后,木材公司未能及时偿还贷款,当然也没有能力偿还贷款。
    2002年5月12日,灵璧县工商银行向木材公司发出催收逾期贷款本息通知书,木材公司于5月16日签收。由于这五间门面房已经先行抵押给银行,所以变卖时,灵璧县工商银行优先受偿贷款本息近12万元。此款由原告徐芹于2003年6月19日代替木材公司支付给灵璧县工商银行。

    (五)
    这里还有一个问题必须说明,那就是本案第三人之一西某的任职问题。这个问题关联着房屋租赁合同的真实与虚假,也决定着本案的最终处理结果。
    2002年1月30日,灵璧县林业局以灵林人字[2002]9号文件任命西某为灵璧县大森林贸有限公司经理。同年3月8日,林业局党组研究决定,并于3月15日以灵林人字[2002]12号文件免去西某大森林贸有限公司经理职务,任命西某为木材公司的经理,也是该公司的法定代表人。
    任命宣布以后,西某将木材公司的公章从灵璧县林业局领回,并以法定代表人的身份,分别与包括西某本人在内的五位第三人签定了房屋租赁合同,用租赁费97772元折抵木材公司欠五位第三人借款,租赁合同期限为20年,其中三个人为2002年3月1日至2020年3月1日,两个人为2002年3月1日至2022年3月1日。西某在五位第三人的领条上签字批准报销的日期为2002年3月1日,而由第三人自己提供的会计凭证和账簿上的入帐日期却是2002年4月30日。
    西某认为,在2002年1月30日灵璧县林业局任命她为灵璧县大森林贸公司经理的同一文件上,免去了原木材公司张某的经理职务,虽然没有正式任命,但她实际上从此时起就主持了木材公司的工作,原灵璧县林业局局长也为此出具了证明。
    但是,四原告则有另外一种说法。免去原木材公司张某的经理职务,并不必然就是西某主持工作。如果是西某主持工作,应当有局长办公会议记录,应当召开木材公司的职工大会予以宣布。这些问题,五位第三人没有提供证据证明。原林业局局长出具的证明,由于第三人没有申请出庭作证,不符合最高法院关于民事诉讼证据的有关规定,不具有证据效力。
    四原告还向法院提供了一份房屋租赁合同。这份合同是2002年5月1日木材公司与开家具厂的老板鲁全根签定的。合同期限为2002年5月1日至2005年5月1日。合同上盖有木材公司的公章,代表木材公司在合同上签字的正是本案的第三人、上任不久的公司法定代表人西某。
    四原告同时向法院提供了木材公司收取鲁全根房租的收据,收款日期是2002年8月12日,金额是463元,收款项目为家具厂纯利润。收据由木材公司一位姓李的会计出具,并加盖了木材公司财务专用章。
    既然木材公司于3月1日将房屋租赁给五位第三人,又怎么可能于5月1日再租赁给鲁全根呢?四原告提供的这份证据,又一次证明了木材公司与西某等第三人签定的房屋租赁合同是虚假的。

    (六)
    2004年3月15日,安徽省灵璧县法院在第三审判庭公开开庭审理了这一案件。四名原告、五位第三人以及他们各自的律师出了庭。
    被告灵璧县木材公司没有到庭应诉。
    经过慎重合议,灵璧县法院于2004年4月2日判决被告木材公司与第三人西某等五人签定的房屋租赁合同无效。判决的理由是:
    第一、我国《担保法》第五十二条规定,抵押权与其担保的债权同时存在。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七十一条规定,抵押期限为主债务履行之日起至主债务全部清偿完毕之日止。被告木材公司与灵璧县工商银行签定的最高额贷款抵押合同第十三条第一款对抵押期限再次进行了明确约定。在贷款本息未清偿之前,被告木材公司与第三人西某等五人签定的房屋租赁合同,既违反了担保法规定,又违反了被告木材公司与灵璧县工商银行贷款抵押合同的约定。另外,任命西某为被告木材公司经理为3月15日,而合同签定日期为3月1日,西某既为木材公司法定代表人,又是房屋租赁人,其租赁合同显然是串通行为,该行为足以损害朱宗禄等四原告的合法权益,阻碍四原告债权的顺利实现,故四原告要求确认被告木材公司与第三人西某等五人签定的房屋租赁合同无效的诉讼请求,法院予以支持。
    第二、西某等五人关于抵押合同期限为2000年2月14日至2002年2月13日,其与被告木材公司签定的房屋租赁合同在2月13日以后,应为有效的主张,因抵押期限约定违反了担保法规定,又与最高额抵押合同第十三条第一款的约定相矛盾,且从平衡抵押合同双方当事人的利益和民法公平原则角度看,抵押合同中当事人约定的抵押期间都应认定为无效,故第三人与被告木材公司签定的房屋租赁合同也应无效。
    第三、西某等五人关于四原告不是租赁合同当事人,不能享有租赁合同的撤销权,无权提出撤销租赁合同的主张,法院认为,四原告虽然不是合同当事人,但根据合同法第五十二条第二项规定,合同以外的第三人认为合同当事人恶意串通损害其合法利益的,有权请求法院确认无效,且四原告并不是要求撤销租赁合同,故四原告起诉符合《民事诉讼法》的规定。

    (七)
    宣判后,西某等五位第三人不服,明确表示要上诉。但在法定期限内没有提起上诉。而一直没有应诉的木材公司却向法院递交了上诉状。
    木材公司在上诉状中主张,一审原告主体不适格,无权请求确认租赁合同无效;一审判决将灵璧县工商银行与灵璧县木材公司的借贷抵押合同拉进本案,违反了“不告不理”的民事诉讼原则;一审原告在诉状中并未提到“恶意串通”一词,只是认为合同虚假,但一审法院在判词中帮助一方当事人寻找“恶意串通”的理由;一审判决未能平等保护当事人的程序权利和实体权利。
    安徽省宿州市中级法院经过审理,查明一审法院认定的事实无误。
    宿州市中级法院在判决书中认为,灵璧县木材公司与一审第三人之间的租赁合同,是在西某担任木材公司经理之前以木材公司法定代表人的身份,与包括自己在内的五位一审第三人所签,显系虚假合同,该合同侵犯了朱宗禄等四被上诉人的合法权益,被上诉人有权请求法院确认租赁合同无效。灵璧县工商银行与灵璧县木材公司的借贷抵押合同与本案有关,因此,一审法院没有违反民事诉讼原则。一审判决认定事实清楚,适用法律正确。
    2004年6月29日,宿州市中级法院依法驳回木材公司的上诉,维持原判。
    7月15日,朱宗禄等人拿到了终审判决书,一颗悬着的心终于放了下来。
    法律永远是公正的。只要相信法律法律会给予任何人以应有的公道!
    【亢电中  :安徽省灵璧县法院民一庭  
    联系电话:0557—6038891
    一审案号(2004)灵民一初字第9号
    二审案号(2004)宿中民三终字第41号】

    相关法律链接:

    《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条:“起诉必须符合下列条件:1、原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;2、有明确的被告;3、有具体的诉讼请求和事实、理由;4、属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
    《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十四条第一款:“当事人申请证人出庭作证,应当在举证期限届满十日前提出,并经人民法院许可。”第五十五条第一款:“证人应当出庭作证,接受当事人的质询。”
    《中华人民共和国合同法》第五十二条:“有下列情形之一的,合同无效:1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;2、恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;3、以合法形式掩盖非法目的;4、损害社会公共利益;5、违反法律行政法规的强制性规定。
    《中华人民共和国担保法》第四十六条:“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的,按照约定。”第五十二条:“抵押权与其担保的债权同时存在,债权消灭的,抵押权也消灭。”
    《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第七十一条第一款:“主债权未受全部清偿的,抵押权人可以就抵押物的全部行使其抵押权。”

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